Afleveringen
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Luis Esteves est diplomé d'un master en management et stratégie d'entreprise et d'un mba spécialisé en finance. AprÚs quelques années dans les grands groupes de promotion il se lance dans l'aventure entrepreneuriale en créant une société de surélévation. Quels sont les défis techniques, financiers et humains pour réussir une surélévation?
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Cyril benchimol est le fondateur de la société Snapdesk, qui propose aux sociétés des bureaux privatifs clés en main.
Pour rappel une location de bureau classique câest un bail 3x6x9, qui peut ĂȘtre accompagnĂ© dâune GAPD coĂ»teuse, lâinstallation et donc la rĂ©alisation de travaux, puis lâorganisation de la vie du bureau (assurance, consommable, mĂ©nage, connexion internet).
Des actions chronophages pas toujours dans le cĆur du business de la sociĂ©tĂ©.
LâidĂ©e de snapdesk est de se charger de toutes ces Ă©tapes.
Les sociétés cibles ont généralement besoin de plus de 15 postes et cherchent un espace privatif.
Depuis lâavĂšnement du coworking et du renouvellement des bureaux avec lâeffet silicon valley de la fin des annĂ©es 2000, et du covid, les sociĂ©tĂ©s ont compris que lâattractivitĂ© est jouĂ©e aussi sur les bureaux.
Il faut ĂȘtre accessible, donc central mais aussi agrĂ©able, avec des espaces bien pensĂ©s.
La composante tĂ©lĂ©travail a fait Ă©voluer lâusage, la production peut-ĂȘtre dĂ©portĂ©e au domicile, mais la collaboration et les Ă©changes informels se font au bureau.
Snapdesk apporte donc son savoir faire sur la gestion des espaces de partage, de production, de détente et de restauration.
Cousin du coworking, Ă©tape suivante, espace privatif
Il sâagit lĂ encore de mettre le locataire au centre de lâattention, ce qui nâĂ©tait pas le cas depuis des dizaines dâannĂ©es.
Le contrat de prestation de service de mise à disposition des locaux incluant les meubles (bureaux, casiers etc.), les équipements (électroménagers, internet, sécurité incendie etc.).
La durĂ©e est flexible, Ă partir de 12 mois, un space manager est dĂ©diĂ© Ă lâespace.
On repense le bureau, il se réinvente, il existe encore des solutions à proposer pour réconcilier bailleurs et preneurs, avec un maßtre mot: l'expérience utilisateur.
Snapdesk câest aujourdâhui 15 000 m2 sur 45 sites, une 50aine de clients et 30 collaborateurs, une aventure qui double de taille tous les ans.
Pour faciliter la vie de ses clients locataires, snapdesk peut prendre Ă bail ou alors propose un management contract.
Les bailleurs sont des privĂ©s, des petits investisseurs qui dĂ©tiennent des actifs sans maĂźtriser tout le savoir-faire nĂ©cessaire Ă lâoptimisation des surfaces, la gestion et la location.
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Zijn er afleveringen die ontbreken?
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Melanie Slufcik est fondatrice de la sociĂ©tĂ© Colibree, une entreprise de lâĂ©conomie sociale et solidaire.
Il sâagit dâune plateforme de mise en relation entre les sĂ©niors (>60 ans) qui disposent dâespace dans leur logement et des jeunes (<30 ans) qui cherchent un logement temporaire.
Ce nâest pas de la colocation mais bien de la cohabitation intergĂ©nĂ©rationnelle.
La cohabitation est encadrée par la loi et sa fiscalité encadrée, procurant un avantage indéniable par rapport à un loyer fiscalisé au titre des revenus fonciers.
Le jeune va occuper une chambre du senior en Ă©change dâune indemnitĂ© qui sera financiĂšre et sociale: il faut passer du temps en compagnie de la personne et/ou lui rendre quelques services.
Le marché est estimé à 1M de seniors pour 1M de jeunes.
Colibree adresse une partie du problĂšme du logement. Dâun cĂŽtĂ© on dit que lâon manque de logement en France, de lâautre on dit quâil y en a assez, mais pas forcĂ©ment aux bons endroits.
Qui sont ces jeunes? des Ă©tudiants, des stagiaires, des jeunes actifs qui cherchent un logement temporairement. Les durĂ©es sâĂ©talent de 3 mois Ă 3 ans.
Melanie nâa pas inventĂ© la cohabitation, mais elle utilise les outils digitaux pour lâorganiser, la fluidifier et imposer Colibree en tant que tiers de confiance.
Le parcours dâinscription permet dâidentifier des profils en vue dâorganiser un matching et sâassurer dâun fort taux de succĂšs des cohabitations.
Cette idĂ©e, elle lâa eue en 2019 avec cette vision sociĂ©tale de rĂ©conciliation des gĂ©nĂ©rations.
Elle sâest lancĂ©e, a tout appris de lâentrepreneuriat aprĂšs des annĂ©es de salariat. Le POC, le MVP, lâassociation, les journĂ©es trop courtes, le service client etc.
Et puis lâidĂ©e brillante de passer dans lâĂ©mission âqui veut ĂȘtre mon associĂ©â, le pic de trafic sur le site qui sâensuit, les demandes auxquelles il faut rĂ©pondre.
Contrairement Ă ce que lâon pourrait penser, les seniors sont relativement Ă lâaise avec les outils digitaux, mĂȘme si pas toujours quant au reportage photo de leur bien.
Aujourdâhui la plateforme est clairement en recherche de logements de seniors
Bonne chance à Mélanie dans ses prochains défis, pour équilibrer sa plateforme et pérenniser le modÚle.
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Thibault Corvaisier est un grand monsieur de lâimmobilier, aprĂšs avoir travaillĂ© au succĂšs du dĂ©veloppement de viager au travers de la SCI ViaGĂ©nĂ©ration en la portant Ă prĂšs dâ1 milliard dâencours, il dĂ©cide de continuer son travail de monĂ©tisation de lâimmobilier pour le financement du vieillissement.
Comment pouvions-nous amĂ©liorer le systĂšme existant du viager? Et bien en utilisant lâindivision tout simplement.
Il co-fonde MerciProsper avec Victor Perrazi et Anthony Piquet, leur idée: trouver une meilleure solution pour accompagner financiÚrement les personnes ùgées.
Il sâagit de cĂ©der une partie de son bien en Ă©change dâune rente versĂ©e mensuellement ou dâune somme disponible immĂ©diatement en Ă©change dâune part dâindivision.
Pour les propriĂ©taires, cela permet dâenvisager le financement de travaux dâadaptation de son logement Ă son vieillissement ou dâamĂ©liorer sa situation financiĂšre.
MerciProsper opĂšre en tant que plateforme, dâun cĂŽtĂ©, les propriĂ©taires, de lâautre, les investisseurs.
Pour trouver des propriĂ©taires la sociĂ©tĂ© va sâappuyer sur l'Ă©cosystĂšme de la silver Ă©conomie qui peut mettre en avant la solution lorsquâun besoin financier se fait sentir.
Les investisseurs quant Ă eux, accĂšdent Ă la solution Ă partir de 100 euros en souscrivant Ă des parts dâun fonciĂšre solidaire, ils touchent un rendement immobilier ainsi quâun avantage fiscal.
Afin de proposer la meilleure solution en termes de frais, il est important de limiter les intermĂ©diaires financiers et MerciProsper compte dâune part sur la construction de son rĂ©seau de prescripteurs ainsi que sur la notoriĂ©tĂ© et le rĂ©seau de ses fondateurs pour amorcer les financements.
La solution est innovante, éthique et apporte une solution juste pour accompagner le vieillissement et les contraintes financiÚres qui en découlent.
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Gary Martins est le fondateur de Chez Jeannette, un opérateur de coliving dédié au senior.
AprĂšs des Ă©tudes dâingĂ©nieur en gĂ©nie civil et aprĂšs avoir suivi le meilleur Master SpĂ©cialisĂ© en Finance Ă lâESCP, il travaille quelques annĂ©es en finance pour ensuite crĂ©er sa sociĂ©tĂ©.
Le coliving est une tendance en plein développement, on le confond souvent avec la colocation étudiante alors que sa cible est plutÎt les jeunes cadres.
Mais dans notre cas, nous parlons bien de senior.
Lâaccompagnement du vieillissement est un problĂšme de sociĂ©tĂ© sur lequel il manque encore des solutions, notamment lorsque les personnes ĂągĂ©es sont encore autonomes, mais commence Ă avoir besoin dâassistance.
Lâassistance personnalisĂ©e est particuliĂšrement coĂ»teuse, mais devient plus facilement absorbable en communautĂ©.
Alors le coliving senior câest un espace de 300 Ă 500m2 dans lequel vont Ă©voluer jusquâĂ 12 personnes, accompagnĂ©es en permanence par des animateurs.
Ces derniers vont organiser la vie de la petite communautĂ©, autour dâactivitĂ©s, des repas, des jeux.
Les seniors disposent comme dans un coliving classique dâun espace privatif avec salle de bain ainsi que dâespaces communs. Ils peuvent recevoir leur famille et sortir Ă leur guise vivre leur vie.
Pour le moment on y vient aprĂšs un premier accident de la vie, qui peut nous rappeler la fragilitĂ© liĂ©e Ă la solitude, lâinquiĂ©tude des proches qui vont chercher une solution dâaccompagnement.
Le coliving senior vient remplir un vide avant Ehpad, qui est bien souvent une solution surdimensionnée par rapport aux besoins de la personne.
En tant quâopĂ©rateur, Chez Jeannette, prend Ă bail les surfaces, une grande maison ou un grand appartement, y fait rĂ©aliser les travaux dâamĂ©nagement pour crĂ©er les chambres, les salles de bains, les rĂ©novations Ă©nergĂ©tiques.
Les propriĂ©taires sont des particuliers qui y trouvent le moyen de valoriser leur bien avec un rendement supĂ©rieur Ă une location classique ou des institutionnels dont lâexploitation permet de crĂ©er des fonds thĂ©matiques.
Nous Ă©voquons les Ă©quilibres financiers afin de comprendre lâordre de grandeur des coĂ»ts pour les locataires. Deux postes sont Ă considĂ©rer: lâimmobilier et les services.
Le modĂšle existe et sâest fortement dĂ©veloppĂ© dans dâautres pays.
Gary nous décrit les locataires types de ses habitats partagés au travers de tranches de vie, nous parle du lancement de la premiÚre résidence et de la genÚse du nom Chez Jeannette.
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Xavier Salvatore est litigation partner dans le cabinet dâavocat Baker et McKenzie et vient nous parler au cours de cet Ă©pisode du bail commercial.
Le bail est un contrat entre un preneur (le locataire) et un bailleur (le propriétaire), plein de subtilité et surtout à ne pas prendre à la légÚre.
Nous Ă©voquons le sujet de la durĂ©e, celle qui est voulue la plus longue pour le propriĂ©taire pour sâassurer des cash flow long terme, mais qui nâexclut pas des possibilitĂ©s de sortie pour le locataire. Le fameux bail 9 ans avec triennale, appelĂ© aussi 3x6x9.
Le loyer et son indexation, sa référence par rapport au marché et les contentieux que cela engendre sont un réel sujet.
Est-ce quâil est facile de se sĂ©parer dâun locataire ou de libĂ©rer des lieux ?
Nous Ă©voquons des exemples concrets de restaurants ou de plateaux de bureaux et beaucoup de cas de contentieux dans un sens (preneur/bailleur) ou dans lâautre (bailleur preneur).
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Anne Keusch, est une spĂ©cialiste du dĂ©veloppement durable et de lâinnovation dans le domaine de lâimmobilier, avec un penchant pour les aspects sociaux et solidaires.Elle nous Ă©voque la chance quâelle a eue de travailler sur la construction et sa vision low tech de lâinnovation empruntĂ©e de bon sen paysan. Pour construire, pourquoi ne pas travailler sur lâorientation, isolation, le soleilLes nouvelles technologies ont permis de construire diffĂ©remment avec la mise Ă disposition dâĂ©nergie et de sâaffranchir parfois du bon sens.Aujourdâhui nous devons reconsidĂ©rer la construction localement et diffĂ©remment en fonction de la gĂ©ographie, en abordant une construction bioclimatique.Pendant la financiarisation de lâimmobilier des annĂ©es 90, les investisseurs ont eu besoin dâactifs comparables et standardisĂ©s.Une trajectoire connue du temps dâHaussmann, qui a standardisĂ© les actifs en leur permettant dâavoir plusieurs usages / fonctions.Lâimmobilier doit sâadapter, aujourdâhui certains actifs sont coincĂ©s dans leur usage.Pouvons-nous accabler le PLU et les normes? Les collectivitĂ©s locales anticipent difficilement les Ă©volutions, la construction prend du temps, entre 4 et 10 ans du dĂ©veloppement Ă lâachĂšvement. La ville dâaujourdâhui a Ă©tĂ© conçue en 2013 dans un monde trĂšs diffĂ©rent.Les institutionnels doivent sortir dâune vision systĂ©matique de cash-flow, pour rendre Ă la ville.Lâusage doit ĂȘtre revu pour augmenter son intensitĂ©, Plateau urbain ou Solidâoffice qui propose des bureaux Ă des chercheurs dâemploi.Lâassociation Camelot propose dâutiliser les espaces vacants pour le logement.Des applications permettent de partager les bornes de recharge des particuliers, afin de ne pas tout laisser reposer sur les collectivitĂ©s.La valeur verte, via la taxonomie servira Ă dĂ©coter les actifs non vertueux, et ainsi aligner les intĂ©rĂȘts financiers et environnementaux des investisseurs.Un groupe de travail low tech est lancĂ© avec notamment Philippe Bihouix, directeur gĂ©nĂ©ral de lâAREP et auteur de âLâĂąge des low techâ. LâidĂ©e est de penser la ville intelligente ou smart city.Lâutilisation des matĂ©riaux de seconde main doit se dĂ©velopper, Ă ce titre on cite Merci RenĂ©, une sociĂ©tĂ© dâamĂ©nagement intĂ©rieur qui vise le recyclage maximum et lâexploitation de ressources locales.Une porte dĂ©montĂ©e Ă Paris peut ĂȘtre montĂ©e Ă Bordeaux avec un bilan environnemental positif. Un immeuble peut proposer des sanitaires diffĂ©rents Ă chaque Ă©tage issus de rĂ©cupĂ©ration.Anne prĂ©fĂšre une taille de ville raisonnable, qui doit mutualiser des usages et doit faire face Ă la diversitĂ© des usages.Comment rendre la ville agrĂ©able et accueillante pour tout le monde?Face Ă une perte de valeur, on se force Ă trouver des solutionsPour le maintien de la valeur financiĂšre il faut dĂ©velopper la valeur environnementale.
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Le Fund management avec Arnaud Paquet
Arnaud Paquet est fund manager chez Axa IM, il est diplĂŽmĂ© de lâESTP et du MS stratĂ©gie et management de projet Ă lâinternational Ă lâESSEC.
Il a commencĂ© sa carriĂšre au Qatar dans le second Ćuvre et sâest ensuite orientĂ© vers le fund management aprĂšs avoir passĂ© des entretiens pour un poste en Asset Management.
Au hasard dâune discussion dans lâascenseur il lui apparaĂźt quâil est possible de passer du Fund Ă lâAsset mais pas lâinverse.
Câest un mĂ©tier qui demande les compĂ©tences suivantes:
RĂ©glementaire : les fonds sont sous lâautoritĂ© de lâAMF
Commercial et Marketing: il faut savoir convaincre les investisseurs
Fiscal: sur les revenus locatifs et de plus value selon les pays
Communication: le reporting est réglementé
Financier: pour suivre les indicateurs de performance et gĂ©rer lâĂ©ventuel effet de levier
Comptable: il faut suivre son compte de rĂ©sultat pour comprendre le chiffre dâaffaires, les provisions, la distribution etc.
Le fund manager est le garant de la stratĂ©gie du fonds dâinvestissement auprĂšs des investisseurs.
Un fonds est une entité juridique avec des actionnaires qui va déployer des fonds dans selon une stratégie, ici immobiliÚre.
Cette derniĂšre peut ĂȘtre un choix dâallocation par typologie, gĂ©ographie, taille, marchĂ©.
Câest un mĂ©tier mĂ©ticuleux auquel on accĂšde gĂ©nĂ©ralement aprĂšs un parcours dâauditeur ou de contrĂŽleur de gestion.
Nous Ă©voquons les diffĂ©rents clients investisseurs: retail ou institutionnel, la possibilitĂ© pour les investisseurs de sâimpliquer ou non dans les dĂ©cisions du fonds.
Et nous discutons autour de quelques digressions de lâeffet de levier et des covenants bancaires.
On retient quâen tant que gestionnaire de fonds on nĂ©gocie toutes les clauses de tous les contrats: acquisition, bail, dette. Et quâil faut savoir ĂȘtre maĂźtre dans lâart de la rĂ©solution des situations spĂ©ciales, qui arrivent quotidiennement.
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Grégory Muguet est ingénieur ESTP de la promotion 2004, il a complété sa formation avec un master spécialisé dans la même école.Il découvre l’immobilier au travers de sa première expérience professionnelle en tant qu’expert chez DTZ qui s’appelle désormais Cushman puis chez Knightfrank jusqu’en 2010.Par la suite, il s’oriente vers l’Asset Management et Investissement dans une société familiale.Nous parlons de l’expertise, un domaine qui concerne beaucoup l’immobilier à usage commercial. Le métier d’expert est un métier d’analyste est une bonne façon de débuter dans l’immobilier.Vers 2009 lors du changement de métier entre expert et Invest/AM, Gregory avait un peu de temps, il est allé voir la direction des études de l’ESTP car certains de ses amis faisaient des applications à l’estp (dérivé de travaux dirigés). L’idée de retourner à l'école pour apporter quelque chose aux élèves lui était réjouissante.A ce moment, gros besoin de cours en anglais, une époque ou Gregory travaillait beaucoup dans cette langue.L’ESTP a demandé l’accréditation RICS, obtenue en 2012. Il était temps pour l’école de développer la formation autour de l’immobilier. Grégory a donc proposé de construire une option en 3eme année avec 250 heures pour commencer.On est maintenant à 200h, le programme a évoluéQu’est-ce qu’on apprend en option Développement Immobilier?La maîtrise d’ouvrage: une fois qu’on a le bâti, comment on le gèreComment se positionnent un promoteur, un marchand de bienQu’est-ce que le marché immobilier, découverte de toutes les classes d’actifs.Une grosse partie introductive nécessaire pour avoir de la culture générale: historique du marché immobilier depuis la seconde guerre mondialeUn passage obligé par le juridique: droit du bail, droit des sociétés, droit notarial, droit de l’urbanisme, la fiscalitéUn autre gros bloc concerne la finance, avec des mathématiques financières, de la modélisation sur tableur.On parle aussi de broker et d’asset management.On s’applique à voir les implications dans l’expertise, on voit comment travail un Expert, un asset manager, un fund manager.Le montage financier trouve sa place face à la complexité des financementsLe fil rouge de l’option est le projet, il n’y a plus d’examen.Exemple de projet: un immeuble existant à Paris qui était sur le marché il y a quelques années. Gregory prend toute la donnée disponible et la vide du superflu.Les élèves se mettent dans la peau d’une équipe d’Asset Management, il faut analyser le bien en l’état et faire des hypothèses pour la valorisation.L’objectif en soutenance est de préparer une LOI avec un prix.L’option accueille une trentaine d’élèves, sur dossierCertains veulent faire de l’immobilier, mais pas forcément.Dans l’immobilier on a beaucoup de cursus école de commerce, de juriste.Une première promotion a montré beaucoup de reconnaissance, il y avait une demande.Gregory préside le club ESTP Immobilier depuis 2014.L’ambition de ce club est de transmettre avec une vision de la formation continue en organisant des conférences sur des sujets d’actualité, technique, visite de chantier en phase prélivraison et organisation d’un dîner une fois par an (sur un chantier en phase prélivraison).
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Dans cet Ă©pisode CĂ©cile Ellrodt, avocate associĂ©e du cabinet Karila nous explique lâutilitĂ© de la Garantie FinanciĂšre dâAchĂšvement (GFA) et de lâassurance Dommage Ouvrage (DO).
Dans le cadre de lâacquisition dâun bien en Vente en Ă©tat Fini dâAchĂšvement (VEFA), le maĂźtre dâouvrage (le promoteur) a lâobligation lĂ©gale de souscrire une assurance GFA.
En cas de difficultĂ©es rencontrĂ©es dans le financement de lâopĂ©ration, le garant va se substituer au promoteur pour assurer lâachĂšvement du projet.
Câest donc un mĂ©canisme protecteur pour les acquĂ©reurs/investisseurs.
ConcrĂštement, le promoteur peut ĂȘtre dĂ©faillant, si le budget travaux explose et dĂ©passe lâenveloppe de financement, sâil fait faillite ou ne rĂ©pond plus (il peut ĂȘtre malhonnĂȘte).
LâacquĂ©reur peut solliciter le garant si le projet de construction tarde ou sâil suppose une dĂ©faillance de la part du promoteur.
Le garant de financement va donc assurer le financement, pas la rĂ©alisation, pour cela, un administrateur est nommĂ© pour reprendre le rĂŽle du maĂźtre dâouvrage.
Attention, le garant va sâassurer de lâachĂšvement de lâopĂ©ration, pour rendre le projet habitable, cependant, il peut ĂȘtre diffĂ©rent de la notice descriptive et les finitions Ă la charge de lâacquĂ©reur.
Nous discutons de la GFA cÎté acquéreur ou cÎté assureur.
La GFA peut ĂȘtre transformĂ©e en garantie de remboursement. Les appels de fonds sont remboursĂ©s Ă lâacquĂ©reur, dans le cas oĂč les travaux sont trop importants.
La Dommage Ouvrage (DO) quant Ă elle, concerne la garantie aprĂšs rĂ©ception. Câest une assurance de prĂ© financement, Ă savoir que le garant dispose de 60 jours pour rĂ©pondre et de 30 jours supplĂ©mentaires pour dĂ©caisser les fonds.
Par la suite, le garant peut se retourner contre la société dont la qualité des travaux est remise en question.
Le garant va couvrir les dommages dâune certaine gravitĂ©: atteinte Ă la soliditĂ©, lâusage ou la sĂ©curitĂ© des personnes.
Il peut ĂȘtre envisagĂ© de dĂ©molir complĂštement la construction.
CĂ©cile nous explique le fonctionnement de la mise en place des garanties et nous terminons sur les frais que reprĂ©sente lâassistance dâun conseil juridique.
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Intervenant:
Philippe Sadorge, fondateur de la société Néovarim et Seb de la Vison, fondateur de Solustone
Le marchĂ© immobilier est au cĆur des dĂ©bats, lâinflation et les taux peuvent-ils avoir un impact sur les prix?
Comme tout marchĂ©, il faut analyser lâoffre et la demande.
Le marché immobilier est structurellement demandeur en France avec un déficit de 500 000 logements.
A lâĂ©quilibre il faut produire 500 000 logements et la France en produit 400 000 par an, ce qui alimente le dĂ©ficit.
Le choc dâoffre attendu nâa pas eu lieu.
Pour lâimmobilier neuf : les coĂ»ts de construction augmentent, la production est faible, le marchĂ© est donc tendu.
Toutefois la demande est moins solvable avec des taux dâemprunt qui augmentent.
Selon Philippe Sadorge, lâimmobilier reste un bon choix dâinvestissement, lâoffre Ă©tant infĂ©rieure Ă la demande et les taux dâemprunt en deçà de lâinflation.
Le mĂ©canisme de lâinflation doit faire augmenter les salaires, diminuant lâeffort de remboursement dâun emprunt tout en valorisant lâactif.
Le covid a impactĂ© les prix et remodelĂ© le marchĂ© car il a fait Ă©voluer la demande : plus dâespace, plus de nature, ce qui a bĂ©nĂ©ficiĂ© au Grand Ouest.
Lâimmobilier apparaĂźt comme une valeur refuge : la hausse des taux vient avec lâinflation qui devrait se reflĂ©ter dans les salaires et par ricochet dans la capacitĂ© dâemprunt et la valeur de lâimmobilier (dans un marchĂ© tendu). En cas de rĂ©cession les taux baisseront et la demande sera de nouveau solvable.
Seb de la Vison propose des investissements responsables avec Solustone : donner de la liquiditĂ© aux propriĂ©taires. Une solution flexible pour le propriĂ©taire et attractive pour les investisseurs qui financent 60% de la valeur de lâactif en Ă©change dâun rendement locatif de 7%.
Nous Ă©voquons la grande crise immobiliĂšre des annĂ©es 90, une crise spĂ©culative menĂ©e par les marchands de biens. A cette Ă©poque le milieu de lâimmobilier nâĂ©tait pas professionnalisĂ© et plutĂŽt opaque. La correction a Ă©tĂ© longue et douloureuse avec une baisse des valeurs pendant plusieurs annĂ©es.
Jacques Friggit est dans la discussion avec son tunnel et sa vision spĂ©culative de lâinvestissement immobilier : les acteurs Ă©conomiques investissent dans lâimmobilier dans lâunique but dâune plus value future.
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Guillaume Chanson est Universitaire, agrĂ©gĂ©, maĂźtre de confĂ©rences et directeur du Master GESIIC Ă lâUniversitĂ© Paris 1 PanthĂ©on Sorbonne.
Le master a été créé en 1985 pour des salariés qui devaient pouvoir travailler tout en suivant la formation 4 jours par mois.
Le Master a ensuite été ouvert à la formation initiale.
Câest un format trĂšs professionnalisant avec une expĂ©rience de terrain: stage et/ou contrat de professionnalisation
Quel est le public de la formation continue:
Reconversion
Confirmation de diplĂŽme
Consolidation des acquis
Statistique sur le site du Gesiic des candidats pour les formations continues
Demandeur dâemploi en reconversion
Asset manager
Property manager
Architecte en exercice
Directeur de programme
Cadre dans le domaine du logement social
Frais de formation: on est Ă lâuniversitĂ©
Formation initiale: diplĂŽme dâexcellence reconnu, frais de 200 euros par an.
Université dans la fonction publique.
Formation continue: mise en place de 3 tarifs afin dâadresser diffĂ©rentes situations
Salarié pris en charge par sa société: 7000 euros par an
Salarié pas pris en charge par sa société: 6000 euros par an
Demandeur dâemploi: 3000 euros
Objectif de la formation: former les cadres de lâindustrie immobiliĂšre de demain, ĂȘtre gĂ©nĂ©raliste et professionnalisant.
Maquette votĂ©e par le conseil dâadministration de lâuniversitĂ©, disponible sur le site
Stratégie et finance immobiliÚre
Droit et fiscalité immobiliÚre
Droit du bail, urbanisme, obligation appliquĂ©e Ă lâimmobilier, construction
Fiscalité immobiliÚre
Assurance de la construction
ConfĂ©rence des acteurs de lâimmobilier (cours sans partiel)
MĂ©moire pour conclure la formation
Evolution des candidats et Ă©lĂšves:
28 Ă©tudiants 40 Ă 50% de formation continue
Depuis 2013, 70 Ă 80 candidats pour 16 Ă©tudiants, 400 candidats en 2021.
Débouchées:
Lâimmense majoritĂ© travaille dans lâimmobilier, voir le site pour les chiffres prĂ©cis
Annuaire des anciens en ligne, avec lien linkedin
3 grandes catégories: promotion immobiliÚre, asset management/investissement
Quelques-uns deviennent broker, expert, peu d'entrepreneurs.
Jobdating:
Les entreprises sélectionnées viennent auditer des étudiants en juin.
Pour les Ă©tudiants sortants et les Ă©tudiants entrants qui peuvent chercher des alternances.
Afterwork :
Remis au goĂ»t du jour, tradition ancienne, un professionnel vient Ă©voquer une thĂ©matique comme les cryptomonnaies dans lâimmobilier, l'hĂŽtellerie de luxe, un startuper.
Conférence:
Des confĂ©rences sont organisĂ©es rĂ©guliĂšrement sur des thĂšmes dâactualitĂ© ou de fond.
Pascal Ozanet sur le grand paris
Philippe Chiambiaretta sur les Champs Elysées
RĂ©seau des alumnis:
Plusieurs rĂ©seaux dâalumni
Sorbonne immobilier, club des clubs immobiliers
Chaque année, un parrain ou une marraine de promotion vient soutenir le master
VisibilitĂ© sur les enjeux de lâindustrie immobiliĂšre
URL: www.gesiic-sorbonne.fr
RĂ©seaux sociaux: Twitter, Instagram, Linkedin
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Alexandre Lacharme a 36 ans au moment de lâenregistrement du podcast en 2022, il sâest dĂ©cidĂ© Ă investir dans les parkings en 2013.
Son premier investissement est une petite place pour garer une moto dans laquelle il met toutes ses économies: 4000 euros, sans négocier.
Son envie: prendre son destin en main et se constituer un patrimoine.
Ă lâĂ©poque il sâĂ©duque Ă lâinvestissement en regardant des vidĂ©os, en rencontrant des agents immobiliers et en discutant avec des investisseurs en parkings.
Son conseil: se lancer, commencer petit, apprendre, ne pas subir le syndrome du perfectionnisme.
Cela nécessite une implication importante, il faut se déplacer, discuter, rencontrer, pour se faire une idée du marché.
Il est primordial de se rendre sur place.
Le parking câest pas de travaux, pas de difficultĂ© particuliĂšre, la loi ALUR, un bail rĂ©gi par le code civil
Sa deuxiÚme opération se situe dans le 11eme: un parking voiture sur lequel il organise 6 places 2 roues pour 12 000 euros.
Lâagent immobilier avait vendu plusieurs appartements de ce propriĂ©taire, il voulait sâen dĂ©barrasser. Câest le jeu du rĂ©seau et de lâopportunitĂ©. La vitesse joue un rĂŽle crucial dans lâimmobilier.
Aujourd'hui, ALexandre gĂšre entre 50 et 60 parkings. Il a dĂ©veloppĂ© son concept: densifier lâusage en installant des motos Ă la place des voitures. Ses locataires habitent prĂšs des parkings. Il les rencontre tous et cherche le feeling et se dĂ©finit comme un investisseur next door.
Aujourdâhui, Alexandre a pu quitter son emploi pour vivre de ses investissements, câest en 10 ans quâil a construit sa libertĂ©. Il reste discret sur les montants mais a certainement atteint un point de satisfaction.
Attention, câest malgrĂ© tout une implication importante de sa part: il gĂšre tout, seul.
LâĂ©tape dâaprĂšs: continuer Ă investir dans les parkings, rĂ©flĂ©chir Ă la taille critique.
Il Ă©crit un livre sur lâinvestissement dans les parkings, publiĂ© aux Ă©ditions Eyrolles.
Nous digressons sur le changement dâusage des parkings, voiture, vĂ©lo, trottinette, poussette ou micro logistique.
Mais pour atteindre cette liberté, Alexandre ne recommande pas de quitter son emploi salarié!
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Julien Bouchet: Linkedin
Quelles sont les diffĂ©rences entre investissement, fund management et asset management dâune sociĂ©tĂ© de gestion.
Partons de la crĂ©ation dâune SCPI :
PremiĂšre Ă©tape, dĂ©finition dâune stratĂ©gie prĂ©cise mais tout de mĂȘme assez large (bureau en mĂ©tropole rĂ©gionale, commerce parisien etc.)
DeuxiÚme étape, définition des associés fondateurs
Société de gestion
Clients dâautres SCPI
Un assureur qui rĂ©serve des parts pour les revendre plus tard Ă ses clients dans lâassurance vie
Les associés fondateurs vont permettre au véhicule de constituer les premiers fonds afin de réaliser les investissements.
TroisiĂšme Ă©tape, obtenir lâagrĂ©ment AMF.
AprĂšs toutes ces Ă©tapes, on peut commencer la phase dâinvestissement.
Entre lâidentification de lâactif et la signature de lâacquisition, il peut se passer de 3 Ă 5 mois.
Il faut en effet sourcer, analyser, négocier et passer la phase de préemption locale. Cet agenda explique le délai de jouissance des SCPI.
Comment sourcer des opérations:
Définition du prix et négociation
Lettre dâintĂ©rĂȘts: afin de concrĂ©tiser une offre auprĂšs dâun propriĂ©taire.
Le comitĂ© dâinvestissement est gĂ©nĂ©ralement composĂ© de
ComitĂ© dâaffectation, permet dâallouer un actif Ă un fonds en suivant les rĂšgles visant Ă Ă©carter les conflits dâintĂ©rĂȘts.
Une fois que la valorisation se traduit en un prix acceptĂ© par le vendeur, commence la phase de due diligence, Etape qui permet de vĂ©rifier si ce quâon nous a dit sur lâactif est vrai.
Lâanalyse juridique peut ĂȘtre clĂ© elle aussi, pour lâĂ©tude des baux, du droit de lâurbanisme. Dâautant que certaines transactions peuvent prendre la forme dâacquisition de sociĂ©tĂ©, nĂ©cessitant une analyse approfondie de la structuration et des Ă©tats financiers.
Le notaire quant Ă lui est le conseil nĂ©cessaire dans la transaction pour vĂ©rifier les titres de propriĂ©tĂ©s, le respect de lâurbanisme et les diagnostics.
Le bureau est un actif Ă lâobsolescence rapide, car son utilisation est plus intense. Les grandes entreprises veulent des locaux neufs.
La rĂ©novation est un Ă©lĂ©ment clĂ©, cependant le coĂ»t par mĂštre carrĂ© est peu ou prou le mĂȘme sur le territoire, mais les loyers sont trĂšs diffĂ©rents.
Si on doit faire des travaux, câest le mĂȘme prix partout, le loyer est diffĂ©rent.
Le gérant de fonds à un travail plutÎt financier, il établit et suit le business plan du fonds, il étudie et anticipe les fins de baux, la gestion des risques des locataires.
Il faut ĂȘtre en mesure de dĂ©ployer les fonds, optimiser son financement (bancaire, amortissable ou in fine) dans le respect des rĂšgles et des statuts du fonds. Le cĂŽtĂ© relation investisseurs est aussi prĂ©gnant, dans le prolongement de la rĂ©glementation.
Au bout dâun cycle de dĂ©tention, il faut aussi savoir prendre la dĂ©cision de lâarbitrage sur certains actifs, pour gĂ©nĂ©rer une plus value ou assumer une moins value.
Lâasset manager: sâoccupe de lâactif, des actifs, il peut gĂ©rer une centaine de lignes sur plusieurs fonds. 80% des actifs gĂ©nĂšrent 20% de lâactivitĂ©. Il est le point de contact du locataire, pour comprendre ses demandes et son dĂ©part potentiel. Il suit le marchĂ© locatif au quotidien, avec lâaide des brokers par des Ă©changes rĂ©guliers.
Il peut prĂ©coniser la vente dâun actif, sa rĂ©novation, sa transformation.
Avec les années il devient spécialisé sur des points géographiques et typologiques.
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Seb de Lavison : Linkedin
Spoiler: dans les premiÚres minutes Seb parle un peu trop prÚs de son micro ce qui rend le son pas trÚs agréable. Le tir est corrigé en cours de route.
Seb de Lavison est un financier entrepreneur, attirĂ© par le secteur immobilier. Il a crĂ©Ă© Solustone pour proposer des solutions de financement solidaire, la ou le systĂšme bancaire sâarrĂȘte. Avec lui, nous discutons de sa solution de financement de portage immobilier autrefois appelĂ© RĂ©mĂ©rĂ©
Sebastien de Lavison a 38 ans et 3 enfants. Il débute en finance en 2007/2008, en pleine crise financiÚre pour quitter le secteur bancaire en 2012 et monter une premiÚre société dans le domaine du marketing.
En Avril 2020, sur un rameur il a lâidĂ©e de Solustone, et dĂ©cide de lancer une fonciĂšre solidaire, attirĂ© par lâimmobilier, domaine dans lequel sa femme travaille par ailleurs.
Un an de réflexion et de mise en place pour réaliser le pivot de sa société, il se lance dans le portage immobilier solidaire, autrement appelé réméré.
LâidĂ©e est de refinancer un bien pour que son propriĂ©taire libĂšre des liquiditĂ©s.
Solustone rachĂšte le bien temporairement Ă hauteur de 60% de sa valeur dâexpertise, le propriĂ©taire devient locataire et dispose de deux ans pour racheter son bien.
Lâaspect solidaire de Sebastien est dâoffrir une facultĂ© de rachat pour le montant de lâacquisition dĂ©cotĂ©e (60%), si le bien doit ĂȘtre mis en vente, la valeur rĂ©siduelle sera rendue au propriĂ©taire initial.
Dans une opĂ©ration de RĂ©mĂ©rĂ© classique, lâopĂ©rateur bĂ©nĂ©ficie de la plus-value liĂ©e Ă la vente du bien dĂšs lâinstant oĂč celle-ci dĂ©passe les 60%. Il nây a pas dâalignement dâintĂ©rĂȘts avec lâancien propriĂ©taire.
Dans cette optique, Solustone est devenue une entreprise sociale et solidaire, avec une volontĂ© dâimpact.
Quel est le quotidien dâune sociĂ©tĂ© Ă mission, pour Solustone, lâidĂ©e est de protĂ©ger le patrimoine et dâaccompagner les utilisateurs.
Le marché cible est de 143 000 personnes surendettées en France dont 10% sont propriétaires.
Les potentiels utilisateurs de Solustone sont en dehors du systĂšme bancaire : chĂŽmeurs, retraitĂ©s, handicapĂ©s, chef dâentrepriseâŠ
La valorisation des biens est une Ă©tape importante, Solustone sâappuie sur son savoir-faire, lâanalyse de base de donnĂ©es et une valorisation externe avant de fixer son offre.
La durĂ©e moyenne de lâopĂ©ration est de 18 mois, câest un beau produit quand il mĂšne au rachat par lâancien propriĂ©taire.
On se lĂšve le matin pour faire travailler de lâargent Ă aider les gens.
Pour contacter Seb:
Solustone.fr
Linkedin
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Arthur Bertin: Linkedin,
Arthur Bertin est le cofondateur de Pono, une solution de gestion digitale des garanties.
AprĂšs deux ans en cabinet dâavocat et 8 ans dans une gestion de portefeuille, il dĂ©cide se lancer dans lâentrepreneuriat avec son ami Ladislas Manset.
Le nom Pono vient dâune dĂ©clinaison latine de Pinus, la capacitĂ© Ă mettre en garantie un bien pour assurer le remboursement dâune dette.
Et Pono se dĂ©finit comme une fintech, dont le cĆur de mĂ©tier est la digitalisation du suivi des garanties.
Le monde des garanties sâarticule autour de lâhypothĂšque, le privilĂšge de prĂȘteur de denier, le nantissement, le gage etc.
Un des produits les plus consommĂ©s en France est le crĂ©dit et les organismes prĂȘteurs comme les banques doivent gĂ©rer quotidiennement un grand nombre de petites lignes et de lâexposition des garanties.
Câest un enjeu important en termes de consommation de fonds propres et dâexposition au dĂ©faut. Pono offre une solution dynamique et flexible de suivi.
Pour ce qui est de la fiducie, il sâagit dâun contrat Ă©crit permettant de garantir une crĂ©ance.
Dans notre secteur, on imagine bien le collatéral: le bien immobilier ou les parts de société qui le détient.
On distingue trois parties:
Lâemprunteur: souvent lâopĂ©rateur, soit le marchand de bien ou le promoteur
Le prĂȘteur
Le fiduciaire
Pour un cas concret, lâemprunteur crĂ©Ă© une sociĂ©tĂ© qui va acquĂ©rir un actif, la fiducie consiste Ă transfĂ©rer les parts de la sociĂ©tĂ© auprĂšs du fiduciaire. Elle nâest plus dĂ©tenue directement par lâassociĂ© de la sociĂ©tĂ©.
Le fiduciaire est une société de gestion ou un avocat fiduciaire, il détient temporairement les parts de la société.
Il est possible de transfĂ©rer lâactif immobilier directement, mais les frais sont alors plus importants.
Quand tout se passe bien, lâopĂ©rateur dĂ©boucle son opĂ©ration en vendant en bloc ou en lots son actif et le fiduciaire sâassure du bon remboursement de la dette.
Si la crĂ©ance est en dĂ©faut, alors le fiduciaire prend en charge immĂ©diatement lâexpertise et la commercialisation des lots. Avec lâobjectif de servir au mieux les intĂ©rĂȘts des parties.
La fiducie se popularise doucement sur le marchĂ© français, câest un mĂ©canisme anglo-saxon, la ou lâhabitude se porte vers des solutions plus classiques comme lâhypothĂšque ou le privilĂšge de prĂȘteur de denier.
Lâoffre Ă©tait pour sa part assez pauvre jusquâalors, avec un dĂ©ficit dâacteurs, tournĂ©s vers le conseil et la structuration.
Le site de Pono: https://www.ponofs.com/ propose un grand nombre dâarticles sur le sujet des garanties
NâhĂ©site pas Ă consulter leur page LinkedIn
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Dominique Valentin: Linkedin, Vivrovert, Relais dâentreprises
Dominique Valentin a eu son moment Eureka coincĂ© dans les bouchons en 2011. Câest Ă cette Ă©poque quâil dĂ©cide de fonder Relais dâEntreprise et quelques annĂ©es plus tard Vivrovert. Son but: dĂ©velopper le tĂ©lĂ©travail, qui ne veut pas nĂ©cessairement dire travailler de chez soi.
En effet, tĂ©lĂ©travail indique un travail Ă distance, en dehors du lieu habituel de travail. On peut donc tĂ©lĂ©travailler dâun espace de coworking Ă la campagne.
Car le travail Ă la maison pose un certain nombre de problĂšmes: en zone urbaine dense, les surfaces sont contraintes et ne permettent gĂ©nĂ©ralement pas un bon isolement. En province, la connexion internet nâest pas toujours Ă la hauteur. Sans compter les aspects liĂ©s Ă lâisolement et Ă la frontiĂšre vie privĂ©e/professionnelle.
Les premiers relais dâentreprises ouvrent en 2012, en zone pavillonnaire, prĂšs des commerçants et des crĂšches, dans la perspective de la ville du ÂŒ dâheure, ou tout est accessible sans besoin de moyen de mobilitĂ© lourd comme la voiture ou les transports en commun.
Car travailler Ă proximitĂ© câest utiliser des moyens de transport doux ou partagĂ©s, permettant ainsi des Ă©conomies significatives par rapport Ă la voiture (amortissement, entretien, assurance, carburant etc.).
Le tĂ©lĂ©travail est donc un travail Ă distance qui peut sâorganiser dans un tiers lieu, ou lâon retrouve, lâinfrastructure nĂ©cessaire ainsi que le lien social.
Lâimmobilier est ainsi au cĆur de la rĂ©flexion, il sâagit du deuxiĂšme poste de coĂ»t dans le bilan des entreprises. Le tĂ©lĂ©travail de la maison a cet avantage de ne reprĂ©senter aucun coĂ»t immobilier pour lâentreprise, pour le moment. La place occupĂ©e par les employĂ©s âau siĂšgeâ doit donc ĂȘtre repensĂ©e et rationalisĂ©e.
Flexoffice et usage de tiers lieux semblent une équation intéressante, diminuant les déplacements, le stress et les coûts.
Ce dĂ©but de dĂ©centralisation peut mĂȘme nous laisser envisager une revitalisation des territoires.
Car se pose tout de mĂȘme la question de la densitĂ©.
Il faut une densitĂ© de population pour trouver lâĂ©quilibre Ă©conomique du tiers lieu.
A cela Dominique rĂ©pond que les tiers lieux peuvent ĂȘtre mixtes: culturel, social, travail.
Une chose est sĂ»re, la demande sâaccĂ©lĂšre, câest peut-ĂȘtre la premiĂšre fois que lâon entend âMerci COVIDâ.
Quel est donc lâendroit idĂ©al pour vivre? Cela dĂ©pend du nombre de jours tĂ©lĂ©travaillĂ©s. Des sociĂ©tĂ©s comme https://www.weekaway.fr/ ou https://vivrovert.fr/ permettent de trouver des solutions.
Et pour le financement? Il faut bien sĂ»r Ă©tablir un modĂšle Ă©conomique viable, qui peut passer par des structurations complexes: lâĂ©conomie de CO2 non Ă©mis par un salariĂ© qui ne prend pas sa voiture a une valeur et peut sâĂ©changer sur un marchĂ©.
Et la valeur sociale aussi, puisque moins de temps dans les transports, câest plus de temps pour autre chose, comme la vie de famille, les loisirs etc.
Les outils de visioconfĂ©rence se sont beaucoup dĂ©veloppĂ©s, mais il y a fort Ă parier que nous nâen sommes quâau dĂ©but. On peut imaginer dans quelques annĂ©es une rĂ©union en distanciel avec un casque de rĂ©alitĂ© virtuelle, pour redonner lâapprĂ©hension du non verbal aux participants.
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Alexander Martin: Linkedin, Alexander Studios, Instagram
Alexander Martin est en Anglais tombé amoureux de la France, il y commence sa carriÚre dans la finance, en tant que conseiller en investissement dans les sociétés cotées.
Ă cĂŽtĂ© de ça, il nourrit une passion pour la crĂ©ation, lâimmobilier et le bricolage.
Il y a une dizaine dâannĂ©es, il rĂ©alise des investissements, notamment sa rĂ©sidence principale, puis quelques locations pour les Ă©tudiants, pas trĂšs loin de chez lui. Il attire naturellement une clientĂšle anglo-saxonne.
Câest au dĂ©tour dâune expĂ©rience chez un caviste quâil se rend compte de lâimportance de lâexpĂ©rience client, lorsquâun grand cru rencontre une pizza et le mĂ©lange des arĂŽmes et des saveurs sĂ©duisent le passant.
Il dĂ©cide alors de relier sa passion par lâimmobilier avec sa vision du service client en rejoignant une agence de quartier de Saint Germain des PrĂ©s.
La clientĂšle est alors internationale et lâaccompagnement est le maĂźtre mot.
Sa vision: que puis-je apporter Ă mon client.
Cela peut paraĂźtre Ă©vident dans le mĂ©tier de la transaction, mais lâagent immobilier souffre dâune image de passe-plat, sans valeur ajoutĂ©e.
Cette image à la vie dure et ne concerne bien entendu pas la plupart des professionnels du secteur. Malheureusement, on retient souvent les mauvaises expériences.
Ătre bilingue et dĂ©vouĂ© Ă ses clients est clairement un avantage compĂ©titif. Il offre alors une fine connaissance du marchĂ© aprĂšs avoir Ă©changĂ© et dĂ©fini ou redĂ©fini les besoins des investisseurs.
Car Paris change au fil des ans, et le pied Ă terre rĂȘvĂ© dans le Marais ou le quartier latin, en Ă©tage avec vu sur la tour Eiffel peut vite devenir inaccessible.
Du rĂȘve/fantasme Ă la rĂ©alitĂ©, il peut y avoir un monde.
On aborde les subtilitĂ©s des marchĂ©s, de lâaffichage du prix aux US qui nâest pas un prix maximum et lâenregistrement des transactions avec un notaire contre des avocats, on comprend la nĂ©cessitĂ© dâun accompagnement pour ces acquĂ©reurs.
Fort de cette vision basĂ©e sur les besoins de ses clients et la volontĂ© de crĂ©er un accompagnement, il crĂ©e Alexander Studios, son agence de chasseur dâappartements.
Quels sont les secrets du mĂ©tier? Il nây en a pas forcĂ©ment, un chasseur consacre son temps Ă Ă©conomiser le vĂŽtre.
Rechercher un appartement, faire le tri dans les annonces, prendre les contacts, câest terriblement chronophage.
Bien entendu, Ă force de chercher et dâaccompagner ses clients, Alexander a tissĂ© un rĂ©seau de confiance, avec les intermĂ©diaires notamment, il offre donc un gain de temps et un avantage compĂ©titif.
La contrepartie de la qualitĂ© du conseil, un coĂ»t, câest certain, mais aussi une contrainte: câest difficile de rĂ©pondre Ă toutes les demandes si lâon veut garder un niveau de service Ă©levĂ©.
AprÚs un petit tour sur le marché parisien, on évoque plus précisément sa vision du marketing: la transparence, la préparation administrative, des photos, des vidéos et les réseaux sociaux.
Ceci dans un souci dâefficacitĂ©, pour Ă©viter les dĂ©sillusions et privilĂ©gier lâefficacitĂ©.
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Tristan Lheure, Linkedin, OBM
Tristan est le secrĂ©taire gĂ©nĂ©ral de la sociĂ©tĂ© OBM, une entreprise gĂ©nĂ©rale de travaux en bois, disposant dâusines, dâĂ©quipes de conception, de montage et dâencadrement des travaux.
Le marché historique de la société concerne les préfabriqués scolaires, les bùtiments hospitaliers, de petite enfance. Géographiquement, ses références sont dans les régions et la région parisienne.
Le groupe emploie une centaine de personnes. Il sâagit dâune sociĂ©tĂ© familiale.
La construction bois est en réalité la construction historique, les maisons à colombage en sont un bon exemple: une armature en bois et un remplissage avec des matériaux locaux (de la terre ou de la pierre).
Ce matériau est tombé en désuétude, évoquant une image pauvre, peu solide et sujet aux incendies.
Depuis 20 ans pourtant la technologie est maßtrisée, notamment avec le CLT (Cross Laminated Timber).
La rĂ©glementation va dans le sens de la construction bois, il emprisonne le CO2, il permet la construction de bĂątiments modulable et dĂ©montable, le montage en filiĂšre sĂšche produit moins de nuisance sur le site de construction et permet dâachever le clos couvert deux fois plus rapidement.
Mais le bĂ©ton et la construction dure sont apparus comme moderne, mĂȘme dans les 3 petits cochons, la construction en bois est moins solide.
On aborde ensuite le fait que la construction bois permet de construire des ensembles de grande hauteur, en mixant les matériaux.
Puis on dĂ©mine les clichĂ©s de la construction bois: le bĂątiment qui bouge, lâacoustique, lâincendie, le prix.
AprĂšs cet Ă©change, on a lâimpression que le bois pourrait bien ĂȘtre le matĂ©riau du futur!
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Invité de l'épisode: Mathieu Darras: Linkedin, Brickmeup
Dans cet Ă©pisode je reçois Mathieu Darras, fondateur de la sociĂ©tĂ© brickmeup, dont le but est dâaccompagner les investisseurs immobiliers particuliers, de la dĂ©finition de leur stratĂ©gie Ă la recherche de biens, lâacquisition et la gestion. Nous abordons lâinvestissement avec une perspective gestion de portefeuille et rotation des actifs. Câest une approche originale et financiĂšre : comment appliquer ce que font les pros Ă ses propres investissements.
Pourquoi investir en immobilier? Câest peut-ĂȘtre la premiĂšre question Ă se poser, avant de chercher comment y investir.
Lâapproche de Mathieu est dâaider ses clients Ă dĂ©finir des objectifs, permettant ainsi de dĂ©finir une stratĂ©gie dâinvestissement.
Une fois passée cette étape, on peut alors sélectionner des biens.
Tous les investisseurs nâont pas le mĂȘme rapport Ă lâimmobilier. Il y en a pour qui il est important dâĂȘtre propriĂ©taire de son lieu de vie, auquel cas lâachat de la rĂ©sidence principale sâimpose. Dâautres, plus dĂ©tachĂ©s, peuvent avoir une approche financiĂšre et rĂ©aliser des investissements locatifs, Ă©tant locataires eux-mĂȘmes.
Et on met les pieds dans le plat : on peut acheter sa rĂ©sidence principale, qui reste malgrĂ© tout une aubaine fiscale. Il faut aussi arriver Ă se dĂ©tacher de ses investissements et ne pas chercher la pĂ©pite quâon peut ne jamais trouver.
Brickmeup propose une approche dâasset management, pour avoir une conception de gestion de portefeuille, avec diffĂ©rents actifs. Et derriĂšre avoir une logique de rotation des actifs et de saisie dâopportunitĂ©s.
On Ă©voque les indicateurs de performance avec leurs avantages et leurs dĂ©fauts. Le rendement, le cashflow, le TRI et le taux dâoccupation.
Attention au cash-flow ou au rendement qui ne doivent pas ĂȘtre les seuls critĂšres de lâinvestissement et peuvent ignorer des paramĂštres importants de lâinvestissement comme lâeffet de levier ou le potentiel de revalorisation.
Historiquement un bien arrive Ă maturitĂ© au bout de 7 ans. Peut alors se poser la question de lâarbitrage. Cette cession pourrait permettre de rĂ©aliser de nouveaux investissements et gĂ©rer son portefeuille.
Dans tous les cas il vaut mieux se projeter Ă long terme, au travers dâune approche responsable, en visant des loyers justes pour mettre toutes les chances de son cĂŽtĂ© pour maximiser son taux dâoccupation.
On ne pouvait pas Ă©voquer lâinvestissement immobilier sans parler de lâeffet de levier et de la capacitĂ© dâendettement. Comment est-elle calculĂ©e? Est-elle sans limite?
Enfin nous faisons le tour de la fiscalité liée aux investissements immobiliers ainsi que de la transmission.
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